«На Бали есть одновременно и огромный хаос, и огромная свобода»: основатели The Heights — о бизнесе за рубежом и манговой роще

Алексей: В моей карьере я много всего поделал в разных нишах недвижимости в Москве. Мне показалось совершенно естественным эволюционировать дальше, пытаться как-то применить этот опыт и практику в других странах, найти новый продукт. Когда я узнал о потрясающем проекте «Моне», решил, что будет очень здорово совместить мой багаж неклассического девелопмента и Юлю — человека уже с большой компанией.

История нас не сразу соединила. Это был довольно большой поиск, я переобщался с десятком разных инвесторов, каждый из которых был готов стать партнером. Но в какой-то момент по рекомендации нашего общего знакомого я полетел к Юле в Сочи на первую встречу. Мы просидели часа четыре — это была продолжительная, кропотливая встреча, но мы договорились за один раз. Буквально на следующий месяц мы уже организовали юрлицо на Бали. Наше знакомство было неожиданным, но оказалось весьма разумным и очень правильным.

Юлия: С первой встречи случилась химия. У нас разные компетенции, и, когда я увидела проекты Леши, поняла, что не умею так, что это будет очень крутой обмен опытом и знаниями. А самое главное, мы сильно сошлись на ценностном уровне и я решила, что нужно нырять в это с головой.

Алексей: Нам с Юлей удалось найти изумруд в виде мангового сада, который посадил индонезийский дедушка 50 лет назад. Это необычный ландшафт для Бали, потому что там классикой являются рисовые поля с видом либо на вулкан, либо на океан. А у нас очень красивый, нестандартный ландшафт: деревья высотой 12-13 метров с большими, пышными кронами, которые формируют тень и микроклимат на участке. Все видят идеальную картинку на лежаках под прямыми лучами солнца, чтобы потом приехать и кобениться загаром в Москве. Но на самом деле в балийском климате самое ценное — это тень, прохладный бриз и вообще все, что связано с антижарой. Поэтому большие, пышные деревья — это очень клевый, естественный зонтик, который позволяет создать очень удачную атмосферу.

С точки зрения продукта все достаточно просто. У нас классный формат юнитов, сделанный в виде двухэтажных сооружений. Двухэтажность продиктована ограниченной высотной отметкой — мы хотим оставаться ниже крон деревьев. Формат у нас — от 70 м2: нечто среднее между виллой и апартаментами. Вроде таунхаусов, но собранных в единое строение. Мы называем наш проект резиденцией, потому что он сильно отличается от того, что мы видим на Бали. Под резиденцией я понимаю не только жилое пространство с определенным дизайн-кодом, а еще и некую среду, которая тебя окружает.

В этой среде мы сохраняем огромный сад с нашими манговыми деревьями. Мы хотим освободить там много места, что вообще для Бали большая редкость: обычно все хотят напичкать площадь по максимуму. Мы же оставляем 50% земли, свободной от застройки, и сохраняем пространство, которое позволяет гибко интегрировать разные ивенты — можно устроить паблик-ток или коворкинг, например. В сад мы также добавляем функцию ретрита — со спа, бассейным и банным фольклорным, таким медитативным искусством. Еще там будет находиться ресторан. И по большому счету все. Как бы просто это ни звучало, это идеальная схема, которую почему-то пока мало кто использует.

Юлия: В основном наш проект мы строим для инвесторов. У нас есть опыт работы с частными инвесторами, которые покупают номера, а дальше отдают нам в управление. В Сочи мы достигли самых сильных показателей в этой сфере — наши инвесторы получают самую высокую доходность. Но на Бали нет такого большого опыта управления отелями в девелоперском сегменте, поэтому, соединив наши знания об инвестициях и невероятный опыт Леши по созданию продуктов, мы поняли, что получилось бинго. Мы создаем продукт, качественно сильно отличающийся от того, к чему все привыкли на Бали.

Это отельный формат, когда ты покупаешь недвижимость и отдаешь ее под управление. Для человека, который на Booking.com бронирует номер, это будет выглядеть как обычный отель с одним владельцем, потому что выглядеть все будет едино, стандартизованно. Будут одинаковые интерьеры и оснащение. Гость не увидит никакой разницы, а инвесторы будут получать свою доходность.

Мы считаем, что создадим новый стандарт работы с инвестиционной недвижимостью на Бали. Сейчас мы еще решаем, как будем управлять, но в любом случае интегрируем на остров наш опыт и программное обеспечение, которое позволит инвесторам видеть работу отеля в режиме онлайн: кто заселяется, какая доходность. Полная прозрачность.

Юлия: Первые инвестиции мы положили с Лешей вдвоем. Это наши личные средства. Безусловно, без вложений нельзя заходить в проект, рассчитывая только на деньги покупателей. Нужно иметь какого-то инвестора на первоначальный период. Но, так как у нас за плечами очень много проектов, мы первые деньги клали просто свои.

Алексей: И у нас уже классный результат. Мы продали треть комплекса уже: 19 из 68 юнитов. И сейчас у нас с Юлей есть достаточный капитал, чтобы завершить всю стройку без риска и авантюризма.

Юлия: На Бали есть одновременно и огромный хаос, и огромная свобода. В России существует определенный регламент — ты получаешь инструкцию и просто идешь по ней. На Бали такого нет. Каждый раз ты узнаешь уже в процессе, как все работает. Благодаря этому система очень гибкая, нет жестких правил. Но это и порождает проблемы. Например, когда перед тобой сидят пять юристов, у каждого свое мнение, а ты не понимаешь, какое из них правильное. Вишенка на торте: когда мы подписывали документы по земле, у нас взяли отпечаток пальца вместо подписи. В целом было очень интересно посмотреть, как устроен бизнес на Бали.

Алексей: При создании продукта за рубежом важно помнить про две очень существенные темы: правовое поле и налоговая система. В Индонезии она совершенно по-другому устроена, как сказала Юля, там есть такой управляемый хаос. Сейчас я уже понимаю, что в Москве мы живем в очень эволюционно развитом градостроительном законодательстве, а когда ты приезжаешь на Бали, то, по сути, оказываешься на острове, который больше похож на деревню. Локальное законодательство находится на этапе становления, и многие вопросы еще не затронуты. И если ты инвестор из Москвы с большим опытом, это совершенно не дает тебе никаких преимуществ в правовом смысле в Индонезии. Надо стереть все, что ты знаешь, и погрузиться полностью заново.

Там очень сильный нотариальный институт. У нас гарантом прав собственности является Росреестр, а там похожими полномочиями обладает нотариус. Нам это кажется совершенно диковинным. Но при этом это все на поверку оказывается не так сложно — достаточно осознать какие-то основные, фундаментальные вещи.

И важно объяснить, как мы приобрели манговую рощу. В Индонезии, если твоя юридическая компания не является резидентом, ты не можешь быть прямым правообладателем собственности — ты можешь быть лизхолдером. Ближайший аналог в русском праве — это долгосрочная аренда земли. Мы арендовали землю на 30 лет с преимущественным правом пролонгации еще на 30. То есть мы нашим клиентам предлагаем продукт на 60 лет. Это достаточно большой срок, но это все еще не право собственности.

Алексей: У нас сейчас десять человек в команде. Это комбинация ребят из Москвы, Сочи и россиян, ассимилировавшихся на Бали. И последних больше половины, потому что разница в менталитете значительная. Чтобы эффективно работать с индонезийцами, нужно много личного контакта с ними. Весь наш технический надзор проводят как раз ребята, живущие на Бали. Они следят, чтобы проектирование шло вовремя, чтобы строители придерживались проекта. По той же причине у нас много контрагентов. Например, компания юридическая, которая нас сопровождает (адвокаты и бухучет), — это все чисто индонезийские компании.

Наш директор по строительству Леонид Черников — московский парень, с которым мы построили много проектов, в том числе «Хлебозавод» и «Суперметалл». Он просто очень талантливый строитель, он смотрит технологически, а ребята там на месте проверяют, чтобы все его решения соблюдались. В отделе продаж предлагают и пакуют продукт, этим занимаются члены команды из Москвы и Сочи. Там у нас большие клиентские базы. А вообще, сейчас мы формируем прямой отдел продаж на Бали — думаю, к январю уже будет полноценный офис там.

Алексей: Мы всегда испытываем эмоции. Это неотъемлемо, это наше человеческое качество. И, думаю, Юля меня в этом поддержит. Что бы мы ни делали, это всегда челлендж. Сейчас мы с Юлей взяли на себя достаточно экспериментальный формат. Мы являемся представителями new age девелопмента — каждый раз придумываем какой-то новый формат городской среды, пытаемся выкружить чуть дальше по лестнице эволюции продукта. Но сейчас для нас совершенно экспериментально и неожиданно работать в другой стране. Мы приятно волнуемся, прикладываем какое-то большое количество усилий и знаний. Это совершенно другое правовое поле, совершенно другая финансовая система, это другой вайб, другой менталитет. Так что, прямо отвечая на вопрос, мы очень эмоционируем. Очень сильно!

Юлия: Бывают проекты, в которых собственники покупают недвижимость, а дальше сами сдают — и там начинается вакханалия. У нас чуть другой формат. У нас люди покупают недвижимость и отдают сразу на управление одной компании — они юридически не могут принимать решение на тему «мы хотим вот этого ресепшиониста заменить» или «надо стены покрасить». Инвесторы лишь принимают решение, будет эта компания работать или нет, и следят за финансовыми показателями.

Алексей: Проект будет работать по формату отеля, где собственники получают пассивный доход от управляющей компании, а посетитель просто проводит время как в обычной гостинице: снять на сутки или прожить две недели.

Алексей: Что-то не рождается. Тремя обязательно?

Алексей: The Heights. Это название мы неспроста придумали. Помнишь про деревья, про наш сад? Кажется, что эти высотные отметки, идея интегрировать всю архитектуру в балийский лес — это и есть необычная, мистическая черта нашего проекта. Кроме того, название намекает на наш высокий уровень менеджмента и управления. Поэтому The Heights — само название проекта — очень классно его описывает.