Правила съема: как устроен рынок недвижимости в Дубае

В 2022 году рынок недвижимости Дубая не просто пошел в рост — он отметился сразу несколькими историческими рекордами. В то время как другие инвестиционно привлекательные направления оглядывались назад, стремясь вернуться к допандемийным темпам, в Дубае было заключено рекордное количество сделок. Общий объем продаж в эмирате резко вырос на 76% по сравнению с предыдущим годом, составив $72,1 млрд. Выросла и цена на недвижимость — в среднем на 12% за год. «Велика вероятность, что 2023 год станет рекордным: первое полугодие 2023-го практически приблизилось к показателям прошлого года, а впереди еще шесть месяцев», — отмечает партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева. И действительно, в 2022 году в Дубае было продано около 70 тыс. апартаментов, а за шесть месяцев текущего года — уже 53 тыс.

Апартаменты — самый востребованный тип недвижимости в ОАЭ. Традиционно на них приходится 70–80% продаж всего рынка. В Дубае доля апартаментов в структуре недвижимости составляет 78%, затем идут виллы (15%), земельные участки (4%) и коммерческие объекты (3%). Средняя стоимость апартаментов в эмирате — $400 тыс. Однако, по словам опрошенных редакцией экспертов, приобрести хороший объект можно и за $300 тыс. «Все, что в самом низком ценовом диапазоне, от $130 тыс. до $200 тыс., — это нормальные объекты по меркам Москвы, но в отдаленных спальных районах, — рассказала "Правилам жизни" агент Realiste Real Estate Радмила Зюмченко. —Естественно, у них ликвидность ниже, чем у тех, что находятся ближе к деловому центру. Например, в развивающихся районах, таких как Дубай Хиллс, который считается самым зеленым районом Дубая».

Местоположение действительно играет решающую роль. Конкуренция среди застройщиков и покупателей и цены на недвижимость в престижных районах Дубая значительно выше, чем в менее примечательных спальных районах. Особенно ценятся островные и береговые локации. Например, апартаменты с одной спальней в районе Блювотерс, который находится в десяти минутах ходьбы от знаменитого острова Пальма Джумейра, обойдутся в среднем в $600 тыс., в то время как в более отдаленном от центра районе Арджан подобный объект можно приобрести в три-четыре раза дешевле. «Если мы говорим про элитную недвижимость, двух- или трехкомнатная квартира на острове Пальма Джумейра будет стоить от $1,5 млн», — рассказала «Правилам жизни» управляющий партнер PARUS Real Estate Марина Шалаева.

При этом рейтинг районов подвижен и зачастую меняется в зависимости от количества и качества предложений. В начале 2023 года наиболее популярными для приобретения недвижимости районами были Джумейра Вилладж Серкл, Дубай Марина, Бизнес Бэй, Дубай Крик Харбор и Дубай Хиллс. Во всех этих ультрасовременных и стремительно развивающихся районах есть так называемые freehold-зоны (зоны свободного владения), где иностранцы могут приобрести недвижимость с правом полной частной собственности и распоряжаться ею на свое усмотрение — перепродавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Вне freehold-зон оформлять недвижимость в собственность иностранцам запрещено, однако зачастую доступна долгосрочная аренда сроком до 99 лет.

Зона свободного владения не то же самое, что свободная экономическая зона. Во втором случае речь идет об освобождении от налогов, чего не скажешь о freehold-зонах, где за собственниками остается обязанность уплаты налогов. Впрочем, единственный, хотя и довольно весомый налог, который необходимо выплатить при покупке недвижимости в Дубае, — это Dubai Land Department transfer fee, который составляет 4% от стоимости объекта. Остальные затраты при покупке недвижимости — это относительно небольшие регистрационные платежи с фиксированными суммами. В среднем, если клиент покупает объект первичной недвижимости, он платит чуть больше 4% сверх стоимости, если вторичный объект — чуть больше 6%, поскольку к налогу прибавляется еще фиксированная комиссия брокеру в размере 2%. В случае с первичкой комиссия брокеру зачастую уже «зашита» в стоимость объекта, и узнать реальный процент бывает непросто. Обычно он варьируется в пределах 3–5%, но в зависимости от брокера может достигать и 7%.

В результате затраты на оформление недвижимости в Дубае могут в несколько тысяч раз превышать затраты в России. Так что громкие слова об отсутствии налогов на недвижимость в Дубае — всего лишь маркетинговые уловки: в сумме все платежи могут ударить по карману, особенно если речь идет о покупке элитной недвижимости. Впрочем, есть и приятный бонус: впоследствии собственник действительно не платит налоги на владение и доход от сдачи объекта в аренду.

Покупка недвижимости в Дубае — это не только процветающие локации и налоговые преференции. Объекты от застройщиков сопровождаются преимуществами, которыми может похвастать далеко не каждый мегаполис. Прежде всего в ОАЭ довольно просторная площадь апартаментов по меркам крупных городов: средняя площадь студии в Дубае составляет 35–40 м², однокомнатной квартиры — 45–60 м², а площадь пентхаусов порой может превышать 1,5 тыс. м². Кроме того, если в Москве за 2022 год предложение квартир без отделки в новостройках выросло на 62%, в Дубае квартиры «в бетоне» просто не сдают. Практически все объекты в эмирате продаются уже с отделкой. «Она, наверное, не соответствует премиальному классу, но это хороший бизнес-класс по меркам Москвы», — отмечает Ирина Мошева. Многие объекты также укомплектованы встроенной мебелью и сантехникой. Например, в новых апартаментах уже может быть кухонный гарнитур, правда, скорее всего, без техники. И наконец, вдобавок к недвижимости владелец автоматически получает место в подземном паркинге. А если речь идет о многокомнатной квартире, то нередко и несколько машино-мест.

Все это лишь малая часть всего спектра уловок, которые застройщики и агенты используют для привлечения клиентов. На фоне беспрецедентной конкуренции на рынке элитной недвижимости — к третьему кварталу 2022 года прирост предложения в этом сегменте практически достиг 90%, выйдя на первое место в мире, — все больший акцент делается на уникальности объектов. Одни девелоперы заостряют внимание на преимуществах расположения: первой линии, собственных пляжах, зеленых районах, близости к торговым центрам и транспортным артериям города. Другие — на внутренней инфраструктуре: ландшафтном дизайне, панорамных бассейнах с джакузи, фитнес-залах, ресторанах, кинотеатрах, садах и теннисных кортах, полностью охраняемой территории. Третьи делают упор на уникальных дизайнерских решениях и инновациях, предлагая высококлассную отделку под ключ, встроенную систему «умный дом», частные бассейны и джакузи на террасах. При этом, по словам Ирины Мошевой, скорость развития архитектуры, инженерных решений, материалов такая, что дома семилетней давности, которые для Москвы считаются чуть ли не новостройками, для Дубая уже давно перешли в статус «ретро» — за исключением знаковых объектов, таких как Bulgari Resort and Residences. Для примера: стоимость пятикомнатных апартаментов в этом элитном комплексе, выставленных на Sotheby’s Realty, составляет $16,3 млн. А в мае здесь же пентхаус с четырьмя спальнями ушел за $33,4 млн.

Этим и объясняется тренд на покупку первичной недвижимости. «В Дубае есть особенность, что вторичная недвижимость снижается в стоимости по отношению к своему первоначальному состоянию», — подчеркивает Ирина Мошева. По ее словам, Дубай — это большая стройка, где рядом с только что построенным и введенным в эксплуатацию домом завтра появляется новый, еще более современный дом. «Конечно, это давит на цену вторичных объектов», — утверждает эксперт.

Есть и еще одна особенность, которую нельзя списывать со счетов. Приобретая недвижимость в дубайских новостройках, можно взять беспроцентную рассрочку на несколько лет с небольшим первоначальным взносом: как правило, на первом этапе застройщики берут всего 10%, а основная доля платежей приходится на дату, близкую к вводу в эксплуатацию. В некоторых случаях даже действует так называемая пострассрочка — возможность выплаты оставшейся части в течение некоторого времени после выдачи ключей. «Удобная система платежей — это основное, что привлекает людей в Дубае», — уверена Радмила Зюмченко.

Рассрочка — ключ к пониманию не только и не столько спроса на новостройки. Знакомство с этим механизмом позволяет разобраться и в работе рынка инвестиционной недвижимости Дубая.

Благодаря гибким условиям рассрочки грамотный инвестор здесь может довольно быстро увеличить собственный капитал. Как это работает? Допустим, апартаменты стоят $500 тыс., срок строительства — три-четыре года. При заключении сделки инвестор вносит 10% от стоимости, то есть $50 тыс. Через несколько месяцев стоимость объекта поднимается на те же $50 тыс. — в разрезе всего периода строительства прирост незначительный. Однако, решив продать объект в этот момент, инвестор получает стопроцентный доход на собственный капитал, поскольку благодаря рассрочке на данном этапе он вложил совсем небольшую сумму. Такая схема пользуется популярностью у крупных инвесторов, которые покупают недвижимость целыми этажами, а затем начинают ее реализовывать, тщательно отслеживая спрос и изменения цены. «И все же это требует достаточно продвинутой стадии понимания того, как работает рынок и как нужно работать инвестором на этом рынке», — предостерегает Ирина Мошева.

Кроме того, у такой модели много рисков, которые могут разрушить планы по быстрой перепродаже. И хотя многие брокеры и риелторы убеждают инвесторов, что схема off-plan — покупка на ранних этапах — принесет достаточно быстрый доход без крупных вложений, выйти из некоторых проектов бывает трудно. Далеко не каждый девелопер согласится на перепродажу в короткий срок, стремясь обезопасить себя от рисков. К тому же новому инвестору, скорее всего, поставят условие внести как минимум 40% от стоимости, что может значительно усложнить поиски этого заветного покупателя. «Не любой объект, не каждую квартиру в Дубае можно так быстро перепродать, — подтверждает Радмила Зюмченко. — Это должно быть что-то уникальное или квартиры, например, район Бичфронт, где каждая башня брендированная».

Грамотные инвесторы заранее просчитывают все возможные сценарии и риски вместе с высококвалифицированным брокером. Брокер на дубайском рынке недвижимости вообще имеет принципиальное значение. Между объемом сделок и количеством брокеров даже есть прямая зависимость: в прошлом году продажи выросли на 75% и на 75% выросло количество брокеров. Все лицензированные брокеры представлены на официальном сайте Земельного департамента Дубая. Они не просто являются связующим звеном между застройщиком или собственником и клиентом, но и выполняют функцию наставника: обучают инвестора, помогают ему купить объект и выгодно его продать. Из-за этого скорость оборачиваемости средств инвесторов существенно возрастает, а рынок развивается еще более стремительно.

Большим спросом пользуется и покупка недвижимости под сдачу в аренду. «Если в прошлом году наблюдалась особенно высокая активность с точки зрения покупки недвижимости на этапе строительства, чтобы вложиться на растущем рынке, то сейчас мы видим растущий интерес к готовой жилой недвижимости, зачастую уже с арендаторами, — поделилась Марина Шалаева. — Покупатели заинтересованы в диверсификации инвестиционного портфеля». На то есть объективные причины. Дубай дает хороший пассивный доход от любой аренды — долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной. За первые шесть месяцев 2023 года арендные ставки в эмирате выросли на 20%. При таких темпах пассивный доход от сдачи объектов в аренду у инвестора выше, чем от перепродажи. Самые высокие ставки аренды за апартаменты и виллы характерны для таких фешенебельных районов, как Пальма Джумейра: за апартаменты здесь можно выручить примерно $46 тыс. в год, за виллу — $230 тыс.

Еще одной интересной тенденцией является рост спроса на смешанные объекты, которые сочетают в себе жилые, офисные и торговые пространства. «Это отражает изменение предпочтений потребителей, которые все больше ценят удобство и доступность услуг в непосредственной близости от места жительства», — объясняет управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. Такие объекты стали все чаще появляться преимущественно в развивающихся деловых центрах Дубая, таких как Даунтаун и Бизнес Бэй.

Между тем далеко не все брокеры и риtлторы в Дубае белые, и не все схемы чистые. В этом смысле показательна печально известная история с компанией по управлению недвижимостью MFR Properties, которая наживалась на сделках по аренде. MFR Properties арендовала недвижимость у собственников и сдавала ее в субаренду на порядок дешевле. При этом заключалось два договора: с арендодателем и арендатором. Первый предусматривал выплату ренты четырьмя чеками, второй — единым чеком за раз. Таким образом, компания сразу же получала годовой платеж от арендатора, а арендодателю предоставляла лишь один оплаченный чек. Когда через несколько месяцев второй чек предъявлялся арендодателем в банк, выяснялось, что банковский счет закрыт, а чек — пустышка. Спустя некоторое время фирма и вовсе закрылась, а брокеры исчезли, опустошив банковские счета и оставив своих клиентов ни с чем. А точнее, с балластом проблем в виде неоплаченных счетов и заселенных квартир.

Такая мошенническая схема активно использовалась «черными» брокерами в начале 2010-х. Тогда жертвами афер со счетами стали тысячи участников рынка аренды. Масштаб был настолько колоссален, что истории о том, как брокеры кидают арендодателей и арендаторов, были напечатаны во многих национальных газетах. А в интернете появились петиции и блоги жертв «черных» брокеров. Мошенническими схемами пользовались такие фирмы, как Al Olama Properties (LLC), MFR Real Estate, Marks Falcon Real Estate, FHS Properties, Shamyana Entertainment Services и многие другие. Тогда репутации Дубая был нанесен колоссальный урон, в том числе потому, что многие собственники так и не смогли вернуть деньги и получить компенсацию из-за судебных проволочек, а многие замешанные в аферах брокеры остались безнаказанными.

Впрочем, как утверждают эксперты, сейчас случаи мошенничества встречаются гораздо реже. Ответ кроется в уровне прозрачности, над которым в последние годы работал Земельный департамент Дубая совместно с рыночными игроками. На сегодня любого застройщика, любой объект и любого лицензированного брокера можно проверить самостоятельно: информация о них размещается на официальных ресурсах. На сайте Земельного департамента публикуется даже история вторичной недвижимости, то есть можно посмотреть, какие сделки с ней совершались ранее и за какую стоимость ее приобретали предыдущие владельцы. Существует удобный механизм оформления сделки онлайн. К тому же несколько лет назад в ОАЭ были ужесточены правила по достройке объектов. Теперь все девелоперы застрахованы, в том числе от недостроя, поэтому в случае, если застройщик разорился, объект достраивается на эту страховку.

Главное здесь — осознанный подход инвесторов, считают эксперты. «Сейчас, учитывая высокую конкуренцию среди застройщиков и выход на рынок недвижимости Дубая большого количества вариантов, а также, к сожалению, появление непрофессиональных игроков, которые не владеют достоверной информацией о рынке и предлагают в том числе неликвидные объекты по завышенным ценам, мы видим, что инвесторы становятся более осознанными, требования к недвижимости становятся выше», — рассказала Марина Шалаева. По ее словам, все больше инвесторов просят подготовить подробные расчеты, запрашивают финансовую базу, которая подтверждает обозначенный уровень доходности, самостоятельно проверяют исходно разрешительную документацию и скрупулезно оценивают риски. «Мы рекомендуем инвесторам тщательно выбирать, с кем работать при покупке недвижимости, перепроверять информацию из нескольких источников на предмет достоверности. И, если речь идет о более крупных инвестициях, привлекать профессиональных юристов на дью-дилидженс, делать полноценный анализ предложения», — советует она.

Как ни странно, геополитические перемены пошли на пользу ОАЭ. Благодаря своей лояльной политике в отношении иностранцев Дубай оказался среди тех, кто выиграл от глобальных вызовов, причем как от пандемии, так и от антироссийских санкций.И рынок недвижимости — в числе главных выгодоприобретателей. «Безусловно, для того, чтобы внешние причины сработали, государство системно, много лет над этим работало», — подчеркивает Ирина Мошева. К примеру, пока многие страны вводили локдауны и другие ограничения, ОАЭ оперативно вакцинировали значительную долю населения и продолжили принимать туристов, вследствие чего экономический рост страны начал быстро восстанавливаться. Перекрытие кислорода туристам могло плохо кончиться для эмирата, поскольку для Дубая приток иностранцев имеет колоссальное значение: экспаты традиционно составляют около 85% населения и сама экономическая модель Дубая основывается в первую очередь на приросте извне. Поэтому политика направлена в первую очередь на создание благоприятных условий для иностранцев и иностранного бизнеса.

Не последнюю роль играют и уровень безопасности и комфортный стиль жизни в эмирате. «Дубай, как один из крупнейших туристических и бизнес-центров, привлекает иностранных инвесторов благодаря своей стабильной экономике, высокому качеству жизни и либеральной экономической политике, — уверен Алексей Новиков. — Проведение в Дубае Всемирной выставки Expo 2020 в 2021-2022 годах также сыграло значительную роль в привлечении внимания к региону».

Когда с COVID-19 акцент сместился на напряженную обстановку в Европе, Дубай вновь отличился и зарекомендовал себя в качестве одной из самых востребованных точек для вывоза активов, в данном случае — российских. И хотя точной официальной статистики нет, россияне сейчас считаются одной из лидирующих групп покупателей на Ближнем Востоке. По некоторым оценкам, россияне скупают около 30% всей недвижимости, приобретаемой здесь иностранцами. «Безусловно, россияне всегда интересовались недвижимостью в Эмиратах и всегда были заметной группой покупателей, — утверждает Ирина Мошева. — Но в прошлом году геополитические события стали существенным драйвером». По ее словам, главной мотивацией россиян, которые интересовались недвижимостью в Дубае, являлось спасение и перемещение капиталов. «Инвесторы смотрели на ликвидность, доброжелательность к россиянам, строгость комплаенса, на то, как можно потом выйти из этой недвижимости. Через призму этих метрик Эмираты выглядели достаточно убедительно по сравнению с другой недвижимостью», — отмечает она. Вместе с этим, по словам Алексея Новикова, важным преимуществом остается получение вида на жительство при покупке недвижимости.

Другой мотивацией релокантов является желание сменить налоговое резидентство, чтобы сделать финансовую навигацию семье и бизнесу. И здесь статус Эмиратов как одной из самых привлекательных юрисдикций вновь играет им на руку. Условия для открытия бизнеса и счетов здесь одни из самых комфортных. Решающим фактором является возможность создать компанию со 100%-ным участием иностранного капитала и при этом не платить налог на прибыль.

Однако есть одно «но». Несмотря на мягкий налоговый режим и большое количество преференций для иностранных предпринимателей, в Дубае практически невозможно найти офис в аренду в хорошем бизнес-центре А-класса. В данный момент на рынке коммерческих объектов наблюдается дефицит. Это связано с притоком бизнесов и катастрофической недостроенностью коммерческих объектов. Чтобы временный дефицит разрешился, нужно время на строительство объектов и их ввод в эксплуатацию.

Уверенный рост дубайского рынка недвижимости невольно порождает обсуждения об экономическом «пузыре». Одни утверждают, что он уже давно назрел, другие говорят, что тревожиться об этом еще рано. «Что касается пузыря, то пока таких предпосылок нет, потому что спрос все еще значительно превышает предложение и количество желающих приобрести недвижимость в Дубае только растет, — утверждает Марина Шалаева. — Учитывая количество факторов, которые здесь очень удачно сочетаются, рынок будет продолжать развиваться. Даже если прирост цен не будет столь значительным, как в последние два года, стагнации или упадка рынка ожидать точно не стоит». В то же время партнер Intermark Real Estate Ирина Мошева считает, что дубайский рынок уже давно«пузырится». «По моим расчетам, емкость этого рынка должна была давно закончиться и мы давно за ее пределами», — делится она. Впрочем, крах рынка прогнозировали и на 2022 год, но эти прогнозы не сбылись.

Дубайский рынок уже не раз переживал взлет, за которым следовало в буквальном смысле свободное падение. В начале 2000-х годов в Дубае, как и во многих развивающихся городах, случился строительный и ипотечный «бум». Как и сейчас, спрос на недвижимость превышал предложение, несмотря на колоссальные темпы застройки. А потом наступил 2009 год, и на фоне мирового кризиса и падения цен на нефть произошел резкий обвал спроса: за один лишь четвертый квартал 2011 года цены на жилье упали на 53%, а многие инвесторы не смогли продать апартаменты, в которые вложились. Похожий сценарий случился и после очередного падения рынка в 2014 году. И хотя сегодня Дубай, по данным швейцарского банка UBS, имеет достаточно низкий уровень риска возникновения пузыря — всего 0,16 пункта по сравнению с «красной зоной» у Гонконга (1,71) и у Токио (1,56), — гарантий стабильности нет.

Неизменно одно — эффективность маркетинга в Дубае. Как в 2000-х, так и в наши дни игроки рынка недвижимости пускают в ход самые изощренные технологии. В рекламе делается ставка на «неминуемый» рост цен, безналоговый режим, лояльный комплаенс, возможность оформить сделку полностью онлайн, приобрести жилье за криптовалюту — не говоря уже об уникальных характеристиках самих объектов. Как результат, в Дубай стекаются инвестиции со всего мира, что еще больше повышает его привлекательность и капитализацию. Сколько еще будет раскручиваться и манить иностранцев идея о новом Эльдорадо в лице Дубая, неизвестно. Но рано или поздно сказка подойдет к концу и финансовые потоки естественным или рукотворным путем сменят направление. Вопрос лишь в том, будет ли Дубай готов к этому так же, как был готов к вызовам последних лет.