Что происходит с рынком недвижимости прямо сейчас? Отвечаем на самые популярные вопросы

На стоимость жилья влияет сразу несколько факторов: помимо валютных скачков, имеет значение изменение ключевой ставки, которая определяет стоимость ипотеки (снижение ключевой ставки работают на снижение ставок по всем кредитам). Цена квадратного метра зависит и от стоимости стройматериалов: после введения санкций в Россию стало сложнее (или вовсе невозможно) ввозить в Россию некоторые комплектующие. Правда, они используются в проектах бизнес-класса и выше. При строительстве массового жилья применяются отечественные материалы.

По итогам первого квартала 2022 года средняя цена 1 кв. м в новостройках массового сегмента Старой Москвы достигла 284,6 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Метриум». Таким образом, всего за три месяца столичное жилье стало дороже на 8,1%, а за год — на 22,1% (в первом квартале 2021 года 1 кв. м стоил 225 тыс. руб.). По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», годовой рост цен и вовсе составил 25,3%. Сегодня средняя стоимость квартиры на первичном рыке в Москве, по оценке «Метриум», составляет 13,9 млн руб. Самые дорогие округа Москвы — Западный и Восточный.

При этом в Москве второй месяц подряд риелторы зафиксировали снижение цен на вторичное жилье. По данным «Инком-Недвижимости», по итогам мая стоимость 1 кв. м на вторичном рынке жилья Старой Москвы снизилась на 0,4%, до 285,3 тыс. руб.

Цены на элитное жилье в границах Старой Москвы также второй месяц снижаются, выяснили в компании Knight Frank (хотя, безусловно, это относится не ко всем объектам). В мае 2022 года квадратный метр в таких домах стоил 1,52 млн руб., что на 4,1% меньше, чем в апреле (1,58 млн руб.), и на 5,1% меньше рекордного показателя первого квартала этого года (1,6 млн руб.).

Пока трудно прогнозировать — все будет зависеть от общеэкономической ситуации в стане. В апреле, по данным Росреестра Москвы, спрос на строящееся жилье упал на 36%, тогда как число договоров купли-продажи квартир сократилось на 34%, а количество ипотечных сделок уменьшилось на 38%. Это худшие показатели со времен пандемии. Такой обвал стад реакцией на мартовское повышение ставок по ипотеке. После того, как ипотека стала дешеветь спрос скорее всего восстановится до уровня февраля. Но говорить о том, что он сохранится на протяжении всего года, пока преждевременно.

Сегодня ипотека все еще остается дорогой, несмотря на снижение ключевой ставки с 11% до 9,5%. При этом ЦБ допускает, что может продолжить уменьшать ее и дальше, что, соответственно, отразится и на стоимости ипотеки. А на ПМЭФ президент России Владимир Путин предложил снизить ставку по основной программе ипотеки с господдержкой с текущих 9 до 7%.

Для тех, кто не торопится, имеет смысла дождаться очередного снижения ипотечных ставок.

Сейчас, когда рубль заметно укрепился по отношению к иностранным валютам, жилье продолжает дорожать. Казалось бы, парадокс, но он имеет вполне рациональное объяснение. По данным Минэкономразвития, строительные материалы только за январь-апрель подорожали на 9,95%. «В себестоимости строительства импортные материалы занимают 10-15%. Кроме того, параллельный импорт еще не налажен окончательно и сложно спрогнозировать финальные цены для российских застройщиков. Кроме того, заметно дорожает логистика и отсутствие новых транспортных цепочек не может сдержать роста себестоимости строительства несмотря на укрепившийся рубль. Даже когда девелоперы решат вопрос выстраивания новых логистических цепочек, будут найдены альтернативы по параллельному импорту, цены лишь замедлят свой темп прироста, но не станут двигаться вниз», — говорит управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. На фоне снижения ключевой ставки и, соответственно, падения ипотечных ставок, спрос на жилье будет расти, что в любом случае подстегнет цены вверх. Как минимум, рост номинальных цен сохранится на уровне инфляции, прогнозируют эксперты рынка.