Великое московское переселение
Снос пятиэтажек в Москве и переселение их жителей в новые дома эксперты рынка недвижимости уже назвали самым масштабным проектом за последнее десятилетие не только в столице, но и в целом по стране. Приведет ли ажиотажный спрос на квартиры в «хрущевках» к реальному росту цен на жилье в старых домах, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Если посмотреть на карту, то застройка пятиэтажками в период Хрущева пришлась на среднее кольцо Москвы. И когда в столице начиналось строительство панельного жилья, эти места были уже заняты. В конце 70-80-х годов застраивалась территория уже ближе к МКАД. Поэтому получился город «вывернутый наизнанку».
Идею сноса пятиэтажек многие игроки рынка недвижимости называют смелой и своевременной. Жилье, не отвечающее требованиям XXI века, требованиям современного мегаполиса, давно нужно было снести, но подступиться к этой проблеме раньше не могли. Сейчас, видимо, появилась и политическая воля, и средства, и необходимая поддержка.
Поддержка государства
Как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, снести планируется 25 млн кв. м жилья, на этом месте в конечном итоге должно появиться комфортное современное жилье и общественное пространство. Конечно, реализовать такую программу за 5 лет не получится, на нее уйдет не меньше 15-20 лет.
Функция чиновников Минстроя и их коллег из правительства Москвы в этом проекте будет заключаться в подготовке соответствующего законопроекта. Он будет регламентировать новые подходы и новые принципы расселения. Скорее всего, необходимые изменения будут внесены в закон «О статусе столицы Российской Федерации».
Чиновники утверждают, что программа сноса пятиэтажек – это в том числе и социальный проект: больше миллиона человек смогут переселиться в современное качественное жилье. Для этого Москва планирует создание определенного маневренного фонда. При этом подчеркивается, что люди не будут расселяться куда-то далеко от места жительства, но это, конечно, и не означает, что пятно застройки будет полностью совпадать с объектом расселения. Найдут другой способ - расселять будут кварталами в находящийся рядом маневренный фонд. Чиновники обещают, что люди, жившие в пределах Третьего кольца в столице в новую Москву не переедут.
Впрочем, как будет на самом деле, говорить пока рано. Чиновники только начинают обсуждать эту инициативу. В Госдуму она может поступить уже этой весной.
По данным экспертов, программа расселения оценивается в 6 трлн. рублей – понятно, что это огромная сумма, даже если ее растянуть на 15-20 лет. Однако часть этих средств составит бюджетное финансирование Москвы, которое будет распределяться на маневренный фонд. Москва вполне сможет построить его на собственные средства, считают эксперты. Затем застройщики сами придут, когда увидят что маневренный фонд построен и работает.
Эта программа несомненно улучшит качество жилья. Уже сейчас ее сравнивают с постановлением 1957 года «О развитии жилищного строительства в СССР». Тогда при Хрущеве у людей появились пусть и маленькие, но свои квартиры.
Реакция спроса
Заявление мэра столицы о сносе пятиэтажек вызвало неоднозначную реакцию на московском рынке. Так, аналитики компании ИНКОМ-Недвижимость отметили резко возросшее количество обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья.
По данным Департамента вторичного рынка, число звонков выросло на 25% и большая их часть касалась крайне непопулярных до этого времени квартир в «хрущевках». Заявление властей и их решительный настрой вызвали некоторую нервозность на московском рынке недвижимости.
Сегодня в общем объеме предложения вторичного жилья в Москве суммарная доля пятиэтажек оценивается в 11,1%, среди которых 1,6 % – это блочные пятиэтажки; 4,9 % – панельные пятиэтажки; 4,6 % – кирпичные «сталинские» пятиэтажки.
Согласно углубленному анализу распределения предложений по квартирам в «хрущевках» на территории Москвы, в ряде районов такие объекты, как правило, самые многочисленные (и зачастую – единственный вариант покупки жилплощади). Так, 98 % выставленного на продажу жилья в зеленоградском районе Силино – квартиры в кирпичных пятиэтажках. Более половины предложений (50,8 %) в Кузьминках (ЮВАО) сосредоточено в панельных пятиэтажных домах. Почти треть продаваемого жилья (28,8 %) в Зюзино (ЮЗАО) расположено в блочных «хрущевках».
При этом средняя заявленная цена на квартиры в блочных, панельных и кирпичных пятиэтажках составляет соответственно 158 тыс., 153,3 тыс. и 171,2 тыс. рублей за кв. м, свидетельствуют данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость.
Однако непопулярное на вторичке жилье вдруг вызвало на рынке волну оживления. Оно выразилось в виде увеличения количества обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья – прежде всего, квартир в «хрущевках». Интересующиеся звонили прежде всего узнать текущую рыночную стоимость квартир и оценить перспективу улучшения жилья при расселении.
В то же время директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев отмечает, что для того чтобы претендовать на переселение в более качественное жилье, надо в этой «хрущевке» прожить хоть какое-то время. «Скорее всего, спекулянтов – то есть тех, кто купит квартиру в хрущевке совсем недавно, город будет жестко отсеивать и исключать из программы улучшения жилья, ограничиваясь компенсацией», – считает Стригалев.
Шанс вырасти в цене есть только у некоторых объектов, которые подпадают под программу сноса в ближайшее время (2-3 года), а также находятся в высоколиквидных локациях (запад, северо- и юго-запад Москвы), считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
«Если какой-то дом будет снесен в ближайшие два года, находится он, скажем, в Ломоносовском районе, а его собственников будут переселять в новый ЖК бизнес-класса в том же районе, то, безусловно, такая хрущевка будет ликвидной. В этом случае ее можно продать гораздо дороже рынка аналогичного жилья и несколько дешевле объекта, в который будут переселены ее владельцы», – считает Литинецкая.
При таких условиях, по ее мнению, рост стоимости может составить примерно 20-25%. Если же речь идет о хрущевках в менее престижных районах, где разница в стоимости новостроек массового сегмента и старых панельных пятиэтажек невысока, владельцы смогут повысить цены на свои квартиры на 5-10%.
Волна интереса к этой теме через некоторое время спадет считает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.
«Что же касается владельцев жилья в пятиэтажках, которые хотели продать свою собственность по завышенной стоимости, то они будут отвечать на звонки потенциальных покупателей, показывать им свои квартиры, но на сделки так и не выйдут, и будут вынуждены либо все так же ждать у моря погоды, либо вернуться к тем ценам, которые были до возникновения подобного ажиотажа», – считает Куликов.
Тем не менее, Москва после принятия законопроекта о сносе в конечном итоге волевым усилием превратится в большую стройку. Каким именно образом будет проходить расселение пятиэтажек, каким будет спрос на вторичное жилье в «хрущевках» и цена на такие квартиры, покажет время. Однако для инвестиционных сделок будет уже поздно.